fot. PTWP

Komu w Polsce potrzebne są REIT-y - inwestorom indywidualnym, deweloperom czy całej gospodarce? Jak budować markę REIT-u? To główne zagadnienia omawiane przez uczestników debaty "REIT po polsku - jak zarabiać na nieruchomościach komercyjnych", odbywającej się podczas IX edycji Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

Na świecie, w 36 krajach funkcjonuje ponad 400 REIT-ów, w tym ok. 250 w USA, najstarszym i najdojrzalszym rynku. Jak wskazywał Włodzimierz Stasiak, wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości globalna kapitalizacja REIT-ów wynosi około 1,7 biliona dolarów, z czego 2/3 przypada na rynek amerykański.

W Europie, wśród 13 państw, największą kapitalizacją REIT-ów mogą poszczycić się Wielka Brytania, Francja i Holandia. Na REIT-ach zarabiają już Węgry, Bułgaria i Litwa. Teraz do tego grona stara się dołączyć Polska ze swoim niemałym potencjałem.

- Dochody z polskiego rynku nieruchomości komercyjnych - biurowych, handlowych, magazynowych sięgają rocznie 11 – 15 mld zł. Trafiają one w znakomitej większości do zagranicznych inwestorów, ponieważ udział rodzimego kapitału na rynku nieruchomościowym stanowi zaledwie 2-5 proc. Wprowadzenie REIT-ów mogłoby tę sytuacje zmienić - mówił Włodzimierz Stasiak, wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości, rozpoczynając debatę.

Kto skorzysta na REIT-ach?

Wzbogacenie polskiego systemu prawnego o regulacje REIT-owskie dałoby polskiemu kapitałowi możliwość realnego konkurowania, a także kumulowanie polskiego kapitału. Jak tłumaczyła Anna Kicińska, partner, lider grupy doradztwa nieruchomości w regionie CSE w EY, wszyscy skorzystają na wprowadzeniu REIT- ów w Polsce. - Z przeprowadzonych przez nas badań w krajach europejskich, gdzie REIT-y wprowadzono ok. 15 lat temu, sukces ekonomiczny odniosły Francja, Hiszpania, Irlandia, Włochy. REITY spowodowały ożywienie lokalnych rynków nieruchomości. Jak też zwiększenie udziału rodzimego kapitału. Na wprowadzeniu REIT-ów zyskałby w Polsce sektor biurowy, handlowy, magazynowy, ale także mieszkaniowy, w tym mieszkania na wynajem. Niewątpliwie sektor ten ma potencjał rozwoju. W 2015 r. wartość inwestycji w mieszkania na wynajem sięgnęła 500 mln zł, a rok później 600 mln zł. I ten udział ciągle rośnie - wskazywała.

Z wprowadzenia do ustawy o REIT-ach możliwości inwestowania w mieszkania na wynajem zadowolenie wyraził Michał Sapota, prezes zarządu firmy Murapol. - To dobra informacja dla rynku z różnych względów. W Polsce inwestorzy indywidualni mają ograniczone możliwości inwestowania w nieruchomości. FIZAN-y np. posiadają szereg ograniczeń, jak choćby ograniczenia kwotowe od 40 tys. euro. Z drugiej strony instytucje nie mają ustawowo możliwości inwestowania w nieruchomości lub słabo znają ten rynek. Także deweloperzy mieszkaniowi powinni być zainteresowani REIT- ami. Na pewno skorzysta na tym rynek, jak i sami deweloperzy mieszkaniowi, bo pojawi się nowy klient - argumentował.

Z kolei Radosław Świątkowski, współzałożyciel i wspólnik zarządzający Reino Partners, prezes zarządu Reino Dywidenda Plus tłumaczył, że REIT-y są potrzebne indywidualnym inwestorom. - Reino Partners zebrało ponad 100 mln zł w ofertach prywatnych, zauważamy więc, że inwestorzy potrzebują takich produktów i ewidentnie na nie czekają, angażując w inwestycje nawet 50 proc. swoich oszczędności.

Podobne zdanie wyraził Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park. - Tworzymy fundusze od 2013 r. pozyskując od inwestorów prywatnych środki w wysokości 150 mln zł, co potwierdza ich zainteresowanie taką formą inwestowania. Jesteśmy zwolennikami formuły REIT-owej. Uważamy jednak, że potrzebne są uregulowania prawne pozwalające tym, którzy już zainwestowali swoje oszczędności w FIZ-ach na kontynuacje tych inwestycji w formie REIT-ów.

Wątpliwości co do tego, że beneficjentami REIT-ów będą inwestorzy prywatni nie miał także Rafał Trusiewicz, prezes zarządu Katharsis Development. - REIT-y są potrzebne, aby indywidualni inwestorzy mogli korzystać z tego ogromnego tortu, jakim jest rynek nieruchomości. Ważne jest jednak, aby regulacje Ministerstw Rozwoju wyrównywały szanse dla dużych i małych inwestorów - mówił. Zwrócił też uwagę na konieczność dywersyfikacji portfela inwestycyjnego oraz jakość zarządzania.

Tymczasem Maciej Dyjas, Co-Managing Partner & Co-CEO, Griffin Real Estate, stwierdził, że oprócz inwestorów indywidualnych, , którzy szukają długoterminowych i defensywnych strategii inwestycyjnych, REIT-y potrzebne są polskim instytucjom - Funduszom Emerytalnym i  Towarzystwom Ubezpieczeniowym, które na razie nie mają możliwości inwestowania w nieruchomości. - REITY na pewno nie są potrzebne dużym inwestorom, bo oni radzą sobie dobrze bez nich – podkreślał.

Przyznał jednak, że aby REITY mogły osiągnąć sukces muszą mieć czym handlować. -  Ten produkt jest obecnie w ponad 90 proc. w posiadaniu inwestorów międzynarodowych. Regulacje prawne powinny być tak skonstruowane, aby zachęcać ich do tworzenia REIT-ów, albo w postaci funduszy, albo spółek giełdowych- tłumaczył.

Jak budować markę REIT-u?

Stworzenie dobrej regulacji ustawowej to zadanie, które wymaga czujnego wsłuchania się w opinie i oczekiwania uczestników runku, instytucji, inwestorów. Wśród zgłaszanych postulatów jedną z kluczowych kwestii jest wyrównanie szans podatkowych dużych i małych podmiotów.

- Aspekt podatkowy nie służy sztucznemu obniżeniu opodatkowania, ale zrównaniu sytuacji podatkowej przysłowiowego Kowalskiego i dużego instytucjonalnego inwestora. Dziś osoba prywatna  byłaby poszkodowana przez fakt podwójnego opodatkowania (opłaty 19 proc. podatku od dochodów z czynszu nieruchomości i 19 proc. z dywidendy, podczas gdy inwestor posiadający cały obiekt płaciłby podatek tylko jednorazowo. Właśnie temu służy regulacja podatkowa w ustawie o REIT-ach – tłumaczyła Katarzyna Kopaczewska, partner, Baker McKenzie.

- Ustawa o REIT-ach nie może też pogorszyć sytuacji podatkowej dużych międzynarodowych inwestorów, bo to oni wprowadzają produkty na rynek. Co więcej potrzebne są dla nich zachęty. - Ustawa nie może być zbyt szczegółowa i restrykcyjna, żeby nie doprowadzić do przeregulowania tego rynku. Powinna służyć raczej jako zestaw „bezpieczników”, które dają komfort inwestowania, a nie szczegółowy przepis, uwzględniając realia rynku nieruchomości - stwierdził Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park.

Uczestnicy debaty zwracali też uwagę, że ograniczenie REIT-ów tylko do spółki akcyjnej byłoby błędem. Jako lepsze rozwiązanie wskazywali dopuszczenie innych form, jak FIZ czy spółka akcyjna komandytowa, które szerzej wykorzystują kompetencje podmiotów działających już na polskim rynku.

 - Aby rynek REIT-ów się prężnie rozwinął, z mojego punktu widzenia, dobrze byłoby, aby instrument ten pojawił się szybko, tak by duże podmioty mogły udowodnić, ze REITY mają sens, że to dobre rozwiązanie dla inwestorów  i dla gospodarki. Falstart mógłby zamrozić rozwój tego rynku na wiele lat, a tego chcielibyśmy uniknąć –podsumował Włodzimierz Stasiak, wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości.

Google Play
Pobierz aplikację Europejskiego Kongresu Gospodarczego na swój telefon
App Store
Pobierz aplikację Europejskiego Kongresu Gospodarczego na swój telefon