- Na świecie przed zagospodarowaniem poprzemysłowego terenu robi się portfolio z wykazem tego, co może być realizowane. Tymczasem w Polsce mamy sytuację, w której w papierach grunt jest zrekultywowany, a w rzeczywistości zdegradowany. Powinniśmy umiejętnie lokować inwestorów. Jest to rola wojewodów, a może nawet centrali. Funkcjonuje u nas model mitycznego inwestora, który skądś przyjedzie i zainwestuje – stwierdził Jan Bondaruk, zastępca naczelnego dyrektora ds. inżynierii środowiska Głównego Instytutu Górnictwa podczas sesji „Wolne tereny. Pomysł i współpraca”, która odbyła się w trakcie Europejskiego Kongresu Gospodarczego.

Katowice, rozpoczynając pracę nad rewitalizacją, musiały się zmierzyć z potężnym wyzwaniem, ponieważ w centrum miasta były kopalnie: Katowice, Gottwald i Kleofas oraz Huta Baildon.

GALERIA  10 ZDJĘĆ

– Każdy z tych terenów rzutował na obraz miasta. Miał swoją historię, tradycję oraz mieszkańcy byli do nich przywiązani. Dlatego zmiana ich przeznaczenia nie była prosta – podkreślił Piotr Uszok, prezydent Katowic w latach 1998-2014.

Problem dotyczył zwłaszcza gruntów po Kopalni Gottwald, gdzie powstała Silesia City Center, ponieważ na początku ziemia przechodziła z rąk do rąk. W końcu samorząd Katowic nawiązał bliską współpracę z inwestorem. Miasto podjęło pewne decyzje w zakresie obsługi komunikacyjnej tego obszaru.

– Podobną sytuację mieliśmy z Kopalnią Katowice. Pod koniec lat 90. i na początku roku 2000 były bardzo duże zakusy, aby zagospodarować ten obszar biznesowo, czyli zbudować centrum handlowe. Wówczas postanowiliśmy teren przetrzymać. Z perspektywy czasu myślę, że się dobrze stało. Po wejściu do Unii Europejskiej, dzięki dostępności bezzwrotnych dotacji udało się zrealizować projekt rewitalizacji nakierowany na strefę publiczną, wokół której bardzo dobrze biznes się rozwija i nadal tak będzie – przewiduje Piotr Uszok.

Zdaniem prezydenta władze samorządowe nie powinny robić tego, co może biznes. Dlatego muszą zdiagnozować problem terenów zdegradowanych oraz rozmawiać z biznesem na temat ich rewitalizacji i zagospodarowania. Ważna jest deklaracja pomocy w miarę możliwości prawnych lub finansowych, czy to przez wsparcie w zakresie infrastruktury czy regulacji podatkowych.

– Jeśli tego nie zrobią, to potencjalni inwestorzy poszukają łatwych terenów, bardziej odległych od centrum, przez co miasto będzie musiało ponosić dodatkowe koszty uzbrojenia. Sytuacji nie ułatwiają niepokojące regulacje dotyczące regionalnych programów operacyjnych, bo pomijają biznes – przyznaje Piotr Uszok.

Inwestorzy szukają dużych działek

O współpracy samorządu z biznesem mówił także Jacek Guzy, prezes zarządu Walcowni Rur Silesia, wiceprezydent Siemianowic w latach 2000-2006.

- Siemianowice są jakby pigułką Górnego Śląska. Tereny pogórnicze, pohutnicze, pokopalniane trzeba było zrewitalizować. Wpadliśmy na pomysł, aby na terenach po kopalni Siemianowice wybudować kompleks sportowy do hokeja na trawie, obiekt klasy światowej, na którym mogą się odbywać mistrzostwa Europy i świata. Dzisiaj jest tam także czterogwiazdkowy hotel i cała sfera pokopalniana została zagospodarowana small biznesem. Obecnie Siemianowice płynnie się rozwijają już tylko z 8-procentowym bezrobociem i z dużymi perspektywami – przyznaje Jacek Guzy.

Prezes podkreśla jednak, że w Siemianowicach przeważały małe działki, więc samorząd stanął przed problemem scalania gruntów. - Było to bardzo trudne, ponieważ inwestorzy pytali o 20 ha, a największe nasze tereny liczyły 10 ha – opowiada prezes Guzy.

Jakie są instrumenty rewitalizacji?

Z tym, że samorządy tworzą wartość dodaną dla biznesu zgadza się Artur Paszko, prezes zarządu Kraków Nowa Huta Przyszłości. Spółka, którą kieruje, realizuje projekt rewitalizacyjny obejmujący w sumie prawie 600 ha terenów poprzemysłowych. Nie korzysta przy tym ze środków przeznaczonych na rewitalizację w programach operacyjnych obecnej perspektywy finansowej.

- Rewitalizując grunty pohutnicze, dawnych hałd żużla wielkopiecowego, a także kompletnie zaniedbane dawnej strefy ochronnej Huty im. Lenina a potem Sendzimira, korzystamy ze środków, które mają wspomagać przygotowanie terenów dla konkretnych inwestycji małych i średnich przedsiębiorców – przyznaje Artur Paszko.

Spółka, którą kieruje długo rozmawiała o objęciu projektu Kraków Nowa Huta Przyszłości miejskim planem rewitalizacji. Okazało się, że nie można. W Krakowie realizowane są trzy strategiczne projekty: Kraków Airport, Kraków New City i Kraków Nowa Huta Przyszłości.

- Dwa pierwsze nie wymagają interwencji publicznych. Miasto ogranicza się do opracowania dobrego planu zagospodarowania, ewentualnie dozbroi tereny. One są bardzo dobrze skomunikowane, więc biznes sobie sam poradzi. Inaczej jest w Nowej Hucie. Aby w najtrudniejszych miejscach przygotować hektar dla przedsiębiorców, bez komunikacji, to musimy włożyć 3 mln zł. Więc tu interwencja publiczna jest potrzebna – twierdzi prezes.

Kraków odpowiedział sobie na pytanie jak chce wyglądać w przyszłości. - Dlatego nie projektujemy terenów pod nowe centra handlowe, tylko park technologiczny czy centrum logistyczno-przemysłowe i inne uzupełniające funkcje. Robimy to tak, żeby one stanowiły możliwie samodzielne jednostki urbanistyczne – wyjaśnia prezes Artur Paszko.

Komornik na koncie kopalni

Zagospodarowaniem dużych trudnych obszarów zajmuje się też Spółka Restrukturyzacji Kopalń. Jest to ponad 1700 ha, ponad 3 tys. budynków i 2 tys. obiektów związanych ze strukturą techniczną. Firma działa od 17 lat i wciąż jeszcze likwiduje obiekty po kopalniach, które przejęła w 2000 r.

- Niestety jest to kosztowny proces i długotrwały. Nasze zadanie główne polega na zlikwidowaniu infrastruktury technicznej: rurociągów, sieci. Dochodzi kwestia rekultywacji i przygotowania pod inwestycje. Źródła finansowania, jakie mamy to m.in. dotacje. Część środków, które pozyskujemy ze sprzedaży, wtórnie wkładamy w likwidację albo spłaty zobowiązań – opisuje Marek Tokarz, prezes zarządu, dyrektor naczelny Spółki Restrukturyzacji Kopalń.

Prezes podkreśla, że problemem były też niespłacone kopalniane podatki od nieruchomości. Często komornicy wchodzili na konta. Tu pomocna okazała się współpraca z samorządem.

- Ordynacja podatkowa daje możliwość wygaszania zobowiązań podatkowych w zamian za zrzeczenie się na rzecz miast pewnych nieruchomości, gruntów czy obiektów. Tak się stało. Spłaciliśmy wszystkie zobowiązania, albo je wygasiliśmy, oceniając z samorządami, którymi obiektami lub rejonami miasta są zainteresowane – relacjonuje Marek Tokarz.

Gdańsk w ekstraklasie portów europejskich

Nawiązując do współpracy samorządu z biznesem, Adam Kłos, kierownik działu współpracy z kontrahentami Zarządu Morskiego Portu Gdańsk zauważa, że potencjał przeładunkowy, a co za tym idzie możliwość komercjalizacji następnych terenów nie tylko związanych z przeładunkami zależy od infrastruktury drogowej i kolejowej.

- To są zadania, które realizuje samorząd oraz zarząd portu z unijnych i własnych środków. Ostatnie lata przyniosły w tym zakresie skok cywilizacyjny i pozwalają Gdańskowi dołączyć do ekstraklasy portów europejskich, jak Hamburg czy Rotterdam – przyznaje Adam Kłos.

Zarząd Morskiego Portu Gdańsk zarządza terenem 670 ha. Ma do skomercjalizowania jeszcze około 150 ha. Dobrym przykładem na współpracę z samorządem jest głębokowodny terminal kontenerowy.

- Australijski fundusz zainwestował w terminal 2 mld zł. Przez pół roku Skarb Państwa z tytułu cła, VAT-u i akcyzy zyskał 5 mld zł. To pokazuje, jakie zyski daje dobra infrastruktura. Gdański port współpracuje ze spółką gminną Gdańska Agencja Rozwoju Gospodarczego, na której terenach, liczących 180 ha powstało Pomorskie Centrum Logistyczne, gdzie działa Goodman. Mamy z agencją dobre kontakty i próbujemy współdziałać choćby przy pozyskiwaniu terenów. Chcemy zdobyć teren, na którym powstanie olbrzymi parking buforowy na ponad tysiąc zestawów – wyjaśnia Adam Kłos.

Wielkie rewolucje nie zawsze są potrzebne

Nieco inaczej wygląda sytuacja stoczni szczecińskiej, którą kupiło Towarzystwo Finansowe Silesia. W 2015 r. powstała spółka Szczeciński Park Przemysłowy, która zaktywizowała tereny postoczniowe. Zarząd w 2016 r. przygotował majątek do produkcji stoczniowej zapowiedzianej przez rząd Prawa i Sprawiedliwości. Dzisiaj park liczy 65 podmiotów gospodarczych. Zatrudnia 1,5 tys. osób.

- Nie przeszedł wielkiego procesu rewitalizacji, chociaż były koncepcje stworzenia tam loftów i centrum magazynowego. Została utrzymana w uśpieniu moc produkcyjna, hale, pochylnie, żurawie, suwnice i nie było wsparcia samorządu. A po drugiej stronie Odry powstał duży biznes z kapitałem niemieckim. Bilfingier Mars dostał 100 mln dotacji z RPO na budowę największej w regionie suwnicy o udźwigu 1250 ton. Dla porównania suwnica szczecińska ma udźwig tylko 350 ton – wylicza Jakub Chełstowski, dyrektor nadzoru właścicielskiego Towarzystwa Finansowego Silesia.

W styczniu Silesia sprzedała park Funduszowi Inwestycyjnemu Mars i w marcu tego roku podpisano z Polską Żeglugą Bałtycką umowę na budowę pierwszego promu za 10 mln euro.

- To pokazuje, że czasami wielkie rewolucje nie przynoszą rezultatów, a w Szczecinie zachowanie potencjału produkcyjnego umożliwiło rozpoczęcie nowej produkcji stoczniowej – podsumowuje dyrektor Chełstowski.

Śląsk potrzebuje operatora terenów zdegradowanych

Śląsk ma 7 tys. ha obszarów zdegradowanych. Przystosowano i zrewitalizowano mały procent i głównie pod instytucje handlowo-kulturalne. - Koszty zagospodarowania tego obszaru wynoszą około 10 mld zł w ciągu 10 lat. Skąd pojedyncza gmina ma wziąć te środki? – zastanawia się Tadeusz Koperski, prezes zarządu, dyrektor naczelny firmy Haldex.

Radzi, żeby skorzystać z doświadczeń krajów zachodnich i powołać jedną organizację, która połączy interesy wszystkich zainteresowanych.

- We Francji, Niemczech czy Anglii, gdzie też są tereny pogórnicze utworzono tzw. operatora do terenów zdegradowanych. Dzięki temu samorządy i przedsiębiorstwa wspólnie rozwiązują problemy z finansowaniem czy recyklingiem odpadów. Jeśli tego nie zrobimy, to długo tych obszarów nie odzyskamy. W regionie działa Katowicka Strefa Ekonomiczna. Z pomocą regionalnego operatora podstawowym zadaniem powinno być przystosowanie planu zagospodarowania do tego, kto może na Śląsku zainwestować – uważa Tadeusz Koperski.

Model mitycznego inwestora

O kosztach rekultywacji mówił także w trakcie sesji Jan Bondaruk, zastępca naczelnego dyrektora ds. inżynierii środowiska Głównego Instytutu Górnictwa.

- Trzeba je najpierw poznać. Główny Instytut Górnictwa od lat gromadzi wiedzę o tych terenach. Prowadzimy badania, ale tak naprawdę kompleksowo nikogo to nie interesuje. Podjęliśmy swego czasu próbę stworzenia systemu dla urzędu marszałkowskiego, który zaakceptował pewną wizję zarządzania wiedzą o tych gruntach. Jednak skończyło się jak w tej metodzie: żeby nie widzieć gorączki, trzaska się termometrem o brzeg stołu. Tymczasem są metody, żeby ten szacunek przeprowadzić i inwestora ukierunkować, bo on zachowuje się racjonalnie. Jeżeli może zagospodarować za niższą cenę teren zielony, to tam idzie. Trzeba patrzeć na problem strategicznie. Nigdzie na świecie nie jest on rozwiązywany przez gminy. Czy mamy taką administrację, która by przejęła ten poziom decyzyjny? Mamy, ale tego nie robi – podsumowuje Jan Bondaruk.

« POWRÓT