REIT-y (real estate investment trusts) mogą być sposobem na bolączki polskiego rynku wynajmu nieruchomości – podkreśla radca prawny i partner w Andersen w Polsce Wojciech Koczara. Wymaga to jednak pilnego działania ustawodawcy.
Dla inwestorów z sektora nieruchomości w Polsce ostatnie lata to okres gwałtownych zmian. Od szaleństwa zakupów, które trwało mniej więcej do początku 2022 roku, po niemal zupełny marazm roku 2023. Obrazu nie zmienia odradzający się od połowy 2023 roku popyt na mieszkania stymulowany programami rządowymi wsparcia kredytobiorców, potrzebami imigrantów, inwestycjami osób prywatnych szukających ochrony oszczędności przed inflacją czy rozwojem sektora PRS.
Począwszy od wybuchu wojny w Ukrainie, popyt na zakup nieruchomości komercyjnych zmalał do poziomów niewidzianych od dekad. Jest to związane z awersją na ryzyko wojenne funduszy zachodnioeuropejskich, amerykańskich i azjatyckich. Dopóki za naszą wschodnią granicą będzie trwał konflikt zbrojny, Polska będzie postrzegana jako kraj przyfrontowy zagrożony rozlaniem się konfliktu, nawet jeżeli prawdopodobieństwo takiego scenariusza wydaje się znikome.
Sytuacji nie poprawia również utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja, powodująca atrakcyjność konkurencyjnych instrumentów finansowych. Sporym problemem pozostaje też mała liczba ofert finansowania bankowego oraz wysokie koszty robót budowlanych.
Na rynku nie brakuje jednak najemców, którzy potrzebują nowej powierzchni, aby zaspokoić potrzeby ekspansji produkcji. Polska gospodarka w ostatnich latach rozwijała się, generując popyt na powierzchnię komercyjną w różnych sektorach. Przewidywany wzrost PKB w 2024 roku to 3 proc. W konsekwencji mamy sytuację, w której deweloperzy mogą znaleźć dobrych najemców, potrzebujących nowej powierzchni, ale nie budują, bo nie mają komu gotowego produktu sprzedać.
Nabywcy zagraniczni przeważnie wystraszyli się wojny, pozostali więc inwestorzy polscy, a ich oczekiwania stopy zwrotu są obecnie bardzo wysokie. Nie są także w stanie wypełnić ogromnej wyrwy po kapitale spoza regionu. W konsekwencji na rynku jest dużo mniej transakcji oraz ograniczane są nowe inwestycje.
W tych okolicznościach ucierpi polski przemysł, który już niedługo dostanie impuls w postaci odblokowanych środków z KPO oraz będzie pozyskiwał inwestycje w związku z trendem lokowania produkcji w krajach Unii Europejskiej. Trzeba liczyć się z tym, że powstanie luka pomiędzy zapotrzebowaniem na powierzchnię komercyjną w różnych sektorach a podażą takiej powierzchni, co zapewne wygeneruje wzrost czynszów. Co gorsza, część potencjalnych najemców zrezygnuje z rozwoju swoich przedsiębiorstw, gdyż nie będzie ich stać na rozwój mocy produkcyjnych – powierzchnia najmu okaże się dla nich zwyczajnie za droga.
W jaki sposób zatem przyciągnąć środki na inwestycje nieruchomościowe, aby sektor mógł się rozwijać zgodnie z potrzebami gospodarki?
Sposobem na zaradzenie tej sytuacji mogą być REIT-y (real estate investment trusts), czyli spółki prawnie regulowane inwestujące wyłącznie w nieruchomości (bezpośrednio lub nabywając udziały albo akcje), które zdobywają kapitał przeważnie od tzw. drobnych ciułaczy.
Pozyskane środki mogą być zdecydowanie tańsze, porównując ze stopami zwrotu oczekiwanymi przez bogatych inwestorów, którzy mają do dyspozycji dowolne instrumenty zarówno w Polsce, jak i za granicą.
Drobni inwestorzy nie mają takiego komfortu, więc skazani są na kupowanie nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach czy prozaiczne lokowanie generowanych nadwyżek w złocie. Wielu z nich nabyło w ostatnich latach mieszkania, które dają znikomą lub nawet ujemną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. W Warszawie lokale kosztujące milion złotych generują często czynsz nie większy niż 3500 złotych. Gdy dodamy do tego wszystkie koszty związane z wynajmem, utrzymaniem nieruchomości, a także straty związane z nieuczciwymi najemcami, to mówimy pewnie o stopie zwrotu netto na poziomie nie większym niż 2 proc. rocznie.
W sytuacji jeśli ktoś kupił mieszkanie w złej lokalizacji, lub ma zwyczajnie pecha i nabędzie nieruchomość „z problemami”, może do interesu nawet dokładać. Dlatego warto zapewnić takim drobnym inwestorom alternatywę w postaci REIT-ów, zwłaszcza że odbędzie się to z korzyścią dla całej gospodarki. Wymaga to jednak pilnego działania ustawodawcy.
Wojciech Koczara – radca prawny, partner w Andersen Tax & Legal Matyka i Wspólnicy Sp. k.
Andersen jest partnerem XVI Europejskiego Kongresu Gospodarczego.
Wydarzenie odbędzie się w dniach 7-9 maja w Międzynarodowym Centrum Kongresowym Katowicach.
Wojciech Koczara będzie jednym z prelegentów sesji Rozmowy o rynku nieruchomości, która odbędzie się 8 maja 2024 o godz. 15:00-16:00.
Oglądasz archiwalną wersję strony Europejskiego Kongresu Gospodarczego.
Co możesz zrobić:
Przejdź do strony bieżącej edycji lub Kontynuuj przeglądanie